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房产证和不动产权证上的名字哪个更具法律效力

2017-03-04       浏览次数:41

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房产证和不动产权证上的名字哪个更具法律效力

房产证新规落地后,一系列确定和不确定的产权问题让房屋持有者和打算购房的朋友一脸茫然。房产证下岗了,我现在的证怎么办呢?出台的不动产权证和我现在持有的房产证区别在哪里?会不会影响以后的产权交易?还有我现在购房的话要写谁的名字最有利?这些问题具体可以翻阅前两期内容,我们都有讲到过,今天我们重点讲一下房产过户的问题。我们都知道,继承、赠与、买卖是房产过户的几种方式,那怎样的过户方式可以在便捷的同时降低成本?

继承法

主要费用:继承权公证费。继承人按照所继承房地产评估价的1%来收取,最低不低于2000元。

达到税费最低是这种方法的优点,对继承的房产来说,是没有营业税、个税和契税的。继承人可凭遗嘱办理继承权的公证,凭继承权公证书到房管局进行转名即可。

但手续繁多是显而易见的缺点,继承房产需要满足三个条件:

首先要证明自己是法定继承人,或是有继承房产的法律资格,再或是遗嘱的指定继承人等。所谓法定继承人,就是法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才具有法律效力。

其次遗产应该是被继承人生前属于个人所有的财产。

还有就是遗产是所有继承人的共同财产,房产分割协议需要每个继承人都同意并签字之后才可生效。

可以看出来,采用继承法过户房产,继承人要办各种证明,这期间需要花费大量的时间和精力。

赠与法

主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税。也就是说房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有3%的契税和1%的公证费。

需要提醒大家的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或者受赠人在日后出售此房时,房产证满5年而且是唯一住房的免征个税,否则会按照20%的个税计征。

买卖法

主要费用:营业税+个税+契税。买卖是房产过户中最常见的方式,也是比较便捷和安全的操作方式。但如果是买入价比较低的情况下,日后出售时卖出价和买入价的差额会增大,再出售时也需要缴纳很多税费。

房产证上有你的名字≠房子是你的

在很多购房者看来,只要房产证上加上了自己的名字,这个房子肯定就有我的一份,但其实不是。根据有关规定,房产登记是房产所有权最高效力的来源。作为不动产物权的房子,从设立、变更、转让到消灭的过程,都需要依法登记才会产生效力;未经登记的不产生法律效力。

在房产证和不动产登记簿两者记载不一致的时候,除了有证据证明不动产登记簿确有错误之外,都是以不动产登记簿为准的。所以不需要考虑婚前还是婚后写名字,房产证没有名字无所谓,但是一定要在不动产登记簿上登记个人的名字。

就算房产证上没你的名,也有你的份

从公文的角度看,在房管局不动产登记簿上有名字的才算数。另一方面,如果是结婚前买的房子,就算写了两个人的名字,闹上法庭的情况下,没有证据能证明你出了钱 ,写有名字也会是枉然。

不过,上面的情况也只是考虑到婚前买房。如果在领结婚证以后买的房子,就算只写一个人的名字,或是父母全资购买的房子,没有明确说明是赠与子女的话,也还是夫妻共同财产。不幸离婚的话,房屋所有权者还要补偿对方出款以及房子溢价的部分,所以结了婚再争署名也犯不着。

房产证上署名越多,缴的税款也越多

还有要说的问题是关于房产证上写几个名字。其实在房产证上写几个人的名字是没有问题的,但是写的人越多,要缴纳的税款会越多。在目前关于产权证上到底应该写谁的名字有5种主要的做法,不同方案导致的法律后果也不同。关于不同署名的问题,下期为您更新。

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